Immobilienfonds: Mit Risikostreuung in Immobilien investieren

Für viele gelten Immobilien als sichere Bank. Mieten und Grundstückspreise steigen stetig und unterliegen weniger Wertschwankungen als beispielsweise Aktien. Das macht Immobilien für viele Anleger interessant. Doch nicht jeder kann oder möchte sich eine eigene Wohnung, ein eigenes Haus leisten. Mit Immobilienfonds haben Anleger dennoch die Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, und das weltweit. Denn viele Fonds investieren ihr Geld nicht nur in deutsche Immobilien, sondern auch in Europa, den Vereinigten Staaten und in anderen Ländern.

Was ist ein Immobilienfonds?

Doch was genau ist ein Immobilienfonds eigentlich und wie wird damit Gewinn erzielt? Im Gegensatz zu Aktienfonds und Rentenfonds, bei denen Wertpapiere an der Börse gehandelt werden, konzentriert sich ein Immobilienfonds fast ausschließlich auf Immobilien. Diese werden selbstverständlich nicht an der Börse gehandelt. Vielmehr erzielt ein solcher Fonds Gewinne auf dreierlei Weise; durch:

  • Mieteinnahmen
  • Immobilienverkäufe
  • Zinserträge

So erzielen Immobilienfonds Gewinne

Immobilienaktien

Wenn von Immobilienaktien die Rede ist, sind in der Regel Aktien von Unternehmen der Immobilienbranche gemeint. Anleger, die solche Aktien kaufen, investieren also nur indirekt in Immobilien. Das ist mit den für Aktien üblichen Risiken und Renditechancen verbunden. Allerdings gibt es auch Indexfonds (ETFs; Exchange Traded Funds), die die Wertentwicklung eines Indexes auf Immobilienunternehmen abbilden.

Ein Fonds kauft mit dem Geld der Anleger Immobilien, das können zum Beispiel Bürogebäude, Hotels oder Einkaufszentren sein, in der Regel also vor allem gewerbliche Immobilien. Fonds, die in ein Gebäude investiert haben, erhalten während dieser Zeit Mieteinnahmen, zum Beispiel von Unternehmen, die Räume in einem Bürokomplex gemietet haben, oder von Geschäften, die in einem Einkaufszentrum ansässig sind.

Zudem unterliegen viele Immobilien einer stetigen Wertsteigerung, vor allem in großen Städten. Wohnlagen werden beliebter, Mieten steigen. Und die Preise für gewerbliche Immobilien steigen gleich mit. Auf diese Weise kann ein Fonds Immobilien auch mit großen Gewinnen verkaufen. Mieteinnahmen und Immobilienverkäufe sind also ein wichtiger Baustein für die Entwicklung eines solchen Fonds.

Doch ein weiterer Aspekt ist für die Performance eines Immobilienfonds relevant: Zinserträge aus kurzfristigen Anlagen. Denn ein Immobilienfonds darf bis zu 49 Prozent seines Vermögens in Zinspapiere wie Staats- und Unternehmensanleihen anlegen. Das ist auch nötig, um Anleger, die ihre Fondsanteile zurückgeben möchten, kurzfristig ausbezahlen zu können.

Geschlossene und offene Immobilienfonds

Die Unterscheidung in offene und geschlossene Immobilienfonds ist für Privatanleger fundamental, denn es handelt sich um zwei völlig verschiedene Fondsarten. Geschlossene Immobilienfonds unterliegen dabei einem viel höheren Risiko als offene, da sie oft in wenige, mitunter gar nur eine einzige Immobilie investieren. Hinzu kommt, dass Anleger ihr investiertes Kapital nicht einfach wieder abziehen können. Sie sind beteiligt an der Gesellschaft – in Deutschland oft als GmbH & Co. KG organisiert – und können daher erst wieder aussteigen, wenn die Gesellschafterversammlung die Auflösung beschlossen hat. Das Fondsvermögen ist dabei zugleich das Gesellschaftsvermögen. Theoretisch bestünde zwar die Möglichkeit, die eigenen Anteile am Zweitmarkt zu verkaufen. Doch wer kauft schon Anteile an einem schlecht laufenden geschlossenen Fonds?

Fondskosten

Für Immobilienfonds können eine Reihe verschiedener Kostenpunkte anfallen, die neben den Gebühren des eigenen Online-Brokers erhoben werden. Anleger, die nach einem Fonds suchen, sollten auch folgende Kosten vergleichen:

  • Ausgabeaufschlag
  • Verwaltungsgebühr
  • Managementgebühr
  • Depotbankvergütung

Anleger, die sich für Immobilien interessieren, sollten sich also vor allem mit offenen Immobilienfonds beschäftigen. Wie bei anderen Investmentfonds auch, wird hier das Geld der Anleger in einem Sondervermögen gesammelt, das durch eine Depotbank verwaltet wird. Damit ist es jederzeit vom Vermögen der Fondsgesellschaft getrennt. Macht diese Verluste, bleibt das Fondsvermögen weiterhin unangetastet. Das gilt selbst bei einer möglichen Insolvenz der Gesellschaft. Da offene Immobilienfonds zudem sehr viele Immobilien kaufen, wird das individuelle Risiko, das mit einzelnen Objekten verbunden ist, ausgeglichen, also gestreut.

Vielfältige Immobilienfonds: Vergleich der Anlagemöglichkeiten

Wer in Immobilien investieren möchte, hat die Qual der Wahl. Denn nicht nur klassische Immobilienfonds können Anleger ins Auge fassen, sondern zum Beispiel auch Mischfonds, die neben Immobilien auch Aktien, Anleihen und andere Wertpapiere enthalten können. Auch Dachfonds, die ihrerseits in Immobilienfonds investieren, wären eine mögliche Alternative, wenngleich eine sehr kostenintensive. Denn diese Fonds verlangen einen hohen Verwaltungsaufwand. Und das lässt folgerichtig die Managementgebühren steigen.

In Immobilienfonds investieren

Sein Geld in Immobilienfonds anzulegen, ist keine komplizierte Angelegenheit. Alles, was man dazu benötigt, ist ein Wertpapierdepot, über welches auch Anteile an Immobilienfonds gekauft werden können. Bevor man sich für einen Broker entscheidet, sollte man also unbedingt einen Vergleich anstellen und prüfen, welcher Anbieter den gewünschten Fonds im Angebot hat. Und auch die Kosten der Brokers sollten nicht außer Acht gelassen werden.